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magazine d'information sur les SCI - 37ème année

 

 

 

Créer une SCI à capital variable

• moins de formalités,
• peu des frais de succession (5% au lieu de 30 à 60 %)

C'est en 1867 qu'apparuent les sociétés à capital variable. Cependant, une partie du texte de cette loi spécifique fut abrogée, sauf quelques articles concernant la variabilité du capital, l'organisation, etc. mais curieusement, personne ne s'en souciait .
Les juristes ont occulté ce fragment de loi toujours valide. Il a fallut qu'une revue spécialisée dans la création d'entreprise, Job Pratique Magazine, se mobilise et se batte pour remettre en application cet intéressant texte. Finalement, en 2001 les articles furent réintégrés pratiquement à l'identique, dans le code de commerce (articles L.231-1 à L.231-8) en 2001

Les avantages

Une SCI à capital variable se gère de la même manière qu'une SCI classique, à capital fixe. Quelle que soit sa destinée, la gestion de biens immobiliers - achat, location - ou encore, la construction vente  (construction, puis vente immédiate d'immeubles par lots par exemple, ce dont ne peut faire une SCI de gestion traditionnelle), la variabilité peut s'appliquer à toutes les formes de structures juridiques (sauf la Société Anonyme, S.A dont le thème n'est pas abordé ici) .

L'intérêt à monter une SCI à capital variable est multiple. Lorsqu'on décide dans une SCI à capital fixe, de modifier le capital ou le nombre d'associés, il doit être procédé à plusieurs formalités, d’où des frais et une perte de temps. Tout d'abord, il y a lieu de provoquer une assemblée générale, puis une annonce légale (coût : environ 160 à 200 euros).

Enfin, un exemplaire des statuts modifiés devra être déposé auprès du registre du commerce avec le procès-verbal de l'assemblée générale (coût : 190 à 230 euros).

Certaines formalités non nécessaires
si elle est à capital variable

Si la SCI est à capital variable, ces formalités n'ont pas à être entreprises. Elles en sont dispensées. Il suffit au gérant d’établir un procès-verbal sans qu'il y ait nécessité de convoquer une assemblée (quoi que nous la préconisions pour éviter tout litige par la suite). Il n'y a pas de modification à accomplir auprès du registre du commerce à accomplir, et le nom du ou des nouveaux associés ne figureront pas sur les statuts, mais sera ou seront notifiés dans le procès-verbal. Une annonce légale n'a pas à être publié (article L.231-3 du Code de commerce) .

Dans le cas où il est apporté des modifications au capital, à condition de rester dans les limites de capital minimum et maximum fixés préalablement à la création, il n'y a pas de formalités à accomplir comme dans le cas d'une société à capital fixe. Le capital maximum n'engage à aucune obligation d'apporter le montant de celui-ci. Le capital peut varier entre ces deux valeurs, sans qu'il y ait obligations à formalités.
Exemple : le capital minimum (celui de la société) est fixé à 100 euros. Le capital maximum à 1.000.000 d'euros. Si, les associés décident de porter le capital à 20.000 euros (en espèces, ou par l’apport d’un bien immobilier. Le montant du capital peut aussi être modifié par l’arrivée ou le départ d’un ou plusieurs associés qui ne devra jamais être inférieur à deux personnes), seul un procès-verbal constatant le nouveau capital ou/et les nouveaux associés, sera établi par le gérant. En revanche, si le nouveau capital est porté à 1.100.000 euros, il doit être procédé à la publication d'une annonce légale et au dépôt des pièces auprès du registre du commerce, puisque ce dernier sera supérieur au maximum prévu (article L 231-1 du code de commerce).

Les montants maxi et mini pourront être modifiés au cours de la vie de la société, bien entendu. Il y aura alors lieu de publier une annonce légale et d’apporter une copie des statuts modifiés au tribunal de commerce du lieu où se trouve le siège social. 

Les nouveaux associés
ne figurent pas dans les statuts

Les nouveaux associés, hors des associés créateurs, restent totalement anonymes vis-à-vis du grand public. Ils n'apparaissent pas dans les statuts, par conséquence, ne peuvent être identifiés (sauf de l'administration fiscale à laquelle les nouveaux associés seront déclarés)

Concernant la responsabilité après sa sortie, tout associé dans le cas classique, est pénalement  et juridiquement responsable des engagements et des faits qui se sont avérés pendant la période durant laquelle il était membre. Dans le cadre d'une société à capital variable, cette responsabilité est limitée à 5 ans (article L 231-6 du code de commerce).

Enfin, la loi est plus souple pour évincer un associé dans une société à capital variable. En effet, l'article L. 231-6 du code de commerce précise : il peut être stipulé que l'assemblée générale a le droit de décider, à la majorité fixée pour la modification des statuts, que l'un ou plusieurs associés cessent de faire partie de la société.

Pas de frais de notaire et cas de cession des parts

Les chiffres font un peu tourner la tête… Cependant, on peut largement limiter « la casse » en ne vendant pas le bien immobilier, mais les parts sociales de la SCI (réévaluées sur la base du montant du bien). Dans ces conditions, les droits ne sont que de 5 % et surtout, il n’y a pas de frais de notaire. L’opération sera considérée comme vente de parts sociales, donc effectuée sous seing privé (simple contrat de cession entre les parties).

Pas de problèmes d’indivision

Dans le cas d’un achat à titre personnel, les problèmes se posent lors de la succession. Les désaccords familiaux sont fréquents, les frais lourds à payer (30 à 60 % de frais en exceptant les remises possibles…). La création d’une société permet d’éviter d’une part l’indivision. Le propriétaire n’est plus une personne physique, mais la SCI, personne morale. En cas de départ ou de décès de l’un des associés, le bien immobilier continue à appartenir à la SCI. Dans ces conditions, les frais de succession ne sont que de 5 % sur le montant des parts du partant ou du défunt, et pas de frais de notaire non plus.

Résumé des avantages
à créer une SCI à capital variable

1°- Le capital peut être modifié sans accomplissement des formalités (aucune annonce légale, pas de modifications des statuts, pas de dépôt au greffe du tribunal de commerce).

2°- Le nombre des associés peut varier librement, sans qu'il y ait besoin d’une quelconque formalité.

3°- Responsabilité des engagements pris dans le cadre de la société, limitée à 5 ans vis-à-vis des tiers.

4°- On peut se séparer plus facilement d'un associé, si la majorité en prend la décision.

5°- Le nom du ou des nouveaux associés n’ont pas à être publiés, et n’ont pas à figurer dans les statuts (discrétion assurée).

6°- Pas de problèmes d’indivision ni de frais de succession : le bien appartient à la SCI (personne morale) et non directement aux associés (personnes physiques). Les frais de succession (30 à 60 %) sont évités et remplacés par un droit de 5 % seulement.

7°- Après la création, les nouveaux associés resteront inconnus du grand public (mais pas des administrations ni des services fiscaux)

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Autres sites à visiter 

• sci-societecivileimmobiliere.com

• statutsdesci.com

• autoentrepreneurs.com

• editionsjuridiquespratiques.com

• devenir-marchanddebiens.com

• devenir-apporteuraffaires.com

 

 

 

Mise à jour : février 2018